En 2025, les investissements réalisés à l’étranger ont représenté plus de la moitié des sommes investies par les SCPI. Les sociétés de gestion cherchent des opportunités hors de France, et les épargnants se demandent logiquement si cette orientation se traduit par un meilleur rendement pour eux.
La réponse courte est oui, en moyenne, mais elle ne suffit pas. Les taux 2025, derniers exercices complets publiés, vont de 3,03 % à 15,27 % selon les SCPI, le mot « européenne » recouvre des stratégies très différentes, et le chiffre qui compte est le revenu net, une fois la fiscalité passée. Voici ce que montrent ces données et ce que laissent entrevoir les projections 2026.
SCPI européenne ou SCPI française : ce que disent les taux de distribution
Pour mesurer l’écart avec les autres SCPI de rendement, le plus simple est de partir du classement dans lequel France SCPI permet d’en savoir plus sur les scpi européennes, avec 35 SCPI affichant un taux de distribution 2025 compris entre 3,03 % et 15,27 %.
| Repère (taux de distribution 2025) | Valeur |
|---|---|
| Moyenne de l’ensemble des SCPI de rendement | 4,91 % |
| Moyenne simple des 35 SCPI européennes du classement | 6,58 % |
| Médiane de ces 35 SCPI | 6,13 % |
| Plus haut | 15,27 % (Wemo One) |
| Plus bas | 3,03 % (AEW Diversification Allemagne) |
Sur ces 35 SCPI, 27 dépassent 4,91 % et 8 restent en dessous. Une SCPI européenne peut donc rapporter moins que la moyenne des SCPI de rendement.
Une moyenne tirée vers le haut par quelques SCPI récentes
La moyenne de 6,58 % est une moyenne simple, qui donne le même poids à chaque SCPI quelle que soit sa taille. Deux SCPI y pèsent beaucoup, Wemo One (15,27 %) et Reason (12,90 %), toutes deux lancées en 2024. Sans elles, la moyenne des 33 autres retombe autour de 6,1 %, soit presque la médiane. D’autres publications retiennent des moyennes plus basses, ce qui montre que le chiffre dépend de la définition retenue pour une SCPI « européenne ».
Un rendement qui varie d’une année à l’autre
Pour ne pas comparer des taux calculés sur des périodes différentes, seules les 25 SCPI dont le taux 2024 porte sur une année pleine sont retenues ici. Parmi elles, 15 ont reculé en 2025, 8 ont progressé et 2 sont restées stables. Comète est passée de 11,18 % à 9,00 %, Upeka de 7,96 % à 5,71 % et Remake Live de 7,50 % à 7,05 %. Un taux élevé une année ne dit rien de l’année suivante.
Ce que laissent entrevoir les projections 2026
Le comparateur associé à ce classement, qui couvre 104 SCPI, publie aussi des taux de distribution projetés pour 2026. Voici cinq SCPI européennes dont la projection est affichée sur la page.
| SCPI | TD 2025 | TD 2026 projeté |
|---|---|---|
| Wemo One | 15,27 % | 12,44 % |
| Iroko Atlas | 9,40 % | 9,85 % |
| Transitions Europe | 7,60 % | 8,12 % |
| Iroko Zen | 7,14 % | 6,98 % |
| Remake Live | 7,05 % | 6,43 % |
Valeurs du comparateur, qui diffèrent de quelques centièmes du classement pour Iroko Atlas (9,41 %) et Iroko Zen (7,16 %).
Wemo One reculerait nettement tout en restant la plus élevée de ces cinq, Iroko Atlas et Transitions Europe progresseraient, Iroko Zen et Remake Live seraient légèrement en dessous de 2025. Ce sont des projections, pas des résultats, et elles ne garantissent rien.
Que recouvre vraiment le mot « européenne » ?
Le classement regroupe des SCPI investissant, marginalement ou majoritairement, en Europe. Le périmètre varie beaucoup d’une SCPI à l’autre.
| SCPI | TD 2025 | Lancement | Zones d’investissement citées |
|---|---|---|---|
| Wemo One | 15,27 % | Avril 2024 | Espagne, France, Italie |
| Reason | 12,90 % | Octobre 2024 | Irlande, Belgique, Pays-Bas, Royaume-Uni, hors de France uniquement |
| Iroko Atlas | 9,41 % | Septembre 2025 | Cinq zones, de l’Amérique du Nord à l’Europe de l’Est, six devises |
| Comète | 9,00 % | 2024 | Espagne, Royaume-Uni, Pologne, Italie, Canada, Pays-Bas |
Une SCPI « européenne » peut donc détenir des immeubles en France, ou bien sortir de la zone euro, voire du continent. Dans ce cas, le risque de change s’ajoute, puisque la valeur en euros des loyers et des immeubles varie avec les devises. La couverture éventuelle de la société de gestion peut être partielle, temporaire ou entraîner un coût.
Du taux brut au revenu net : l’effet de la fiscalité
Le taux de distribution se définit avant fiscalité, y compris celle que la SCPI acquitte à l’étranger pour le compte des associés, selon la définition publiée sur la page du classement. Un taux de 6 % affiché par une SCPI européenne et un taux de 6 % affiché par une SCPI française ne conduisent donc pas forcément au même revenu net.
| Point de comparaison | SCPI française | SCPI européenne |
|---|---|---|
| Pays où le loyer est d’abord imposé | France | Pays du bien |
| Traitement en France | Barème progressif | Neutralisation par convention, via crédit d’impôt (Allemagne, Espagne, Italie en règle générale) ou taux effectif (Pays-Bas, Belgique, Irlande en règle générale) |
| Déclaration | Revenus fonciers | Formulaire 2047 pour les revenus étrangers, 2042 C pour ceux soumis au taux effectif |
| Risque de change | Non | Possible hors zone euro |
| IFI | Parts incluses | Parts incluses |
Avec le taux effectif, les revenus étrangers ne sont pas imposés en France mais servent à calculer le taux moyen appliqué aux autres revenus du foyer. Ils peuvent donc relever le taux des revenus français. La méthode applicable dépend de la convention conclue avec chaque pays.
Reste le cas des prélèvements sociaux de 17,2 %. Certaines publications les présentent comme non dus sur les revenus étrangers, d’autres limitent l’avantage à l’impôt sur le revenu. Cette divergence suffit à ne pas bâtir un calcul de rendement net sur ce seul point sans confirmation auprès d’un conseiller ou de la documentation de la SCPI.
Comparer sur une base homogène
Pour juger deux SCPI sur le même pied, quelques vérifications s’imposent :
- le taux de distribution sur plusieurs exercices, pas sur la seule année la plus flatteuse
- le dividende réellement perçu par part, après impôt étranger, rapporté au prix de la part
- le poids de chaque pays, secteur et locataire dans les loyers
- les devises exposées et la politique de couverture
- le délai de jouissance et la structure des frais
Des frais et un délai de jouissance à intégrer
Les fiches détaillées du classement relèvent, pour les SCPI de tête, des frais de gestion élevés pour Wemo One, des frais de souscription et de gestion élevés pour Reason, des frais de souscription élevés pour MomenTime, et des frais de gestion supérieurs à la moyenne pour Iroko Atlas, qui n’a pourtant pas de frais de souscription. Wemo One, Iroko Atlas et Comète sont en outre signalées avec un délai de jouissance long, ce qui retarde le premier loyer perçu après la souscription.
Une SCPI européenne peut donc rapporter plus qu’une SCPI française, et le classement 2025 le confirme pour 27 des 35 SCPI qui le composent. Le gain n’a rien d’automatique et dépend de la SCPI choisie, de son ancienneté, de ses frais, des pays et des devises concernés, puis de la fiscalité propre à chaque investisseur. Comme tout placement en SCPI, elle comporte un risque de perte en capital et de liquidité, les revenus ne sont pas garantis, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
